O banco atrasou o financiamento e o prazo do contrato venceu: quem responde?

Imagine uma situação comum.

Comprador e vendedor assinam o contrato. Uma parte do preço será paga com financiamento bancário.

O comprador entrega documentos, o procedimento avança, mas a contratação ou liberação dos recursos demora mais do que o previsto.

Enquanto isso, o prazo estabelecido no contrato de compra e venda chega ao fim.

Surge então uma pergunta:

“Quem responde pelo atraso?”

A resposta não deve ser apresentada como automática. O primeiro documento que precisa ser analisado não é apenas a comunicação do banco. É o contrato imobiliário.

O financiamento era condição do negócio?

Existe diferença entre duas situações que, à primeira vista, podem parecer iguais:

As condições contratuais produzem efeitos jurídicos próprios. O Código Civil disciplina as condições, os termos e os encargos nos negócios jurídicos, e a forma como a condição foi redigida pode alterar a análise do caso.

Por isso, não se conclui automaticamente que a falta ou o atraso do financiamento extingue ou suspende qualquer contrato. É preciso verificar o que as partes efetivamente pactuaram.

O contrato definiu quem assume o risco do financiamento?

É necessário verificar como as partes distribuíram contratualmente o risco relacionado à obtenção do crédito. Situações comuns incluem:

• financiamento tratado como responsabilidade do comprador;
• aprovação bancária prevista como condição;
• prazo específico para contratação;
• previsão de prorrogação;
• obrigação de cooperação;
• documentação necessária do vendedor ou do imóvel;
• consequências da não obtenção do financiamento.

O comprador fez o que estava ao seu alcance?

A cronologia documental é central. Reconstruir os principais acontecimentos ajuda a distinguir o atraso operacional da instituição financeira de eventual inércia ou descumprimento imputável a uma das partes.

A cronologia pode ajudar a distinguir atraso operacional da instituição financeira de eventual inércia ou descumprimento imputável a uma das partes.

Existem arras, sinal, multa ou cláusula de mora?

O contrato pode prever sinal, arras, cláusula penal, multa, juros e consequências específicas para o inadimplemento.

A simples existência de uma penalidade contratual, contudo, não elimina a necessidade de verificar se ocorreu o fato previsto para sua incidência e como a causa do atraso deve ser juridicamente analisada.

As arras e o sinal possuem disciplina própria no Código Civil, e seus efeitos dependem da natureza jurídica pactuada e das circunstâncias que provocaram a inexecução ou o atraso.

O vendedor também precisava colaborar com o financiamento?

Determinadas operações dependem de documentos ou providências relacionadas ao imóvel, ao vendedor, ao registro, à regularidade documental e às exigências formuladas pela instituição financeira.

Portanto, não se atribui automaticamente o atraso ao comprador ou ao banco. A pendência pode estar em outro ponto da operação.

O banco atrasou. Isso significa que o comprador não está em mora?

Não necessariamente.

A resposta depende do contrato, da cronologia e da causa concreta do atraso.

Situações aparentemente semelhantes podem produzir conclusões diferentes porque contratos e fatos podem ser diferentes. Por isso, evita-se resposta universal.

O que fazer antes de romper o negócio?

Antes de qualquer decisão, convém percorrer uma sequência de análise que organiza contrato, fatos e consequências:

Em determinadas situações, as partes podem considerar uma prorrogação formal do prazo. Em outras, poderá existir discussão sobre responsabilidade, penalidades ou resolução do negócio.

A decisão deve ocorrer depois da análise das cláusulas e dos fatos concretos.

Questões sobre contratos imobiliários também podem ser aprofundadas na página de Contratos Imobiliários e nos cuidados jurídicos na compra e venda de imóveis. A due diligence imobiliária também pode ajudar a identificar, antes da operação, pontos que influenciam a liberação do financiamento.