Simples Nacional 2027: quem precisa fazer a opção até 15 de outubro — e como ficam as empresas novas?

O calendário do Simples Nacional para 2027 mudou

Para empresas que pretendem ingressar ou retornar ao regime no próximo ano, existe uma janela específica em 2026.

Mas essa regra não deve ser confundida com:

• a permanência de quem já está regularmente no Simples;
• a escolha pelo regime regular de IBS e CBS;
• o procedimento aplicável a empresas que ainda serão constituídas em 2027.

Cada situação segue um caminho próprio. Confundir essas categorias é uma das formas mais comuns de perder um prazo — ou de tomar uma decisão tributária sem os dados necessários.

1. Quem precisa fazer a opção até 15 de outubro de 2026?

A janela — aberta de 01/09/2026 a 15/10/2026 — destina-se às situações abrangidas pelas regras de ingresso ou retorno ao Simples Nacional para 2027, e interessa principalmente às empresas que não constarão como optantes pelo regime em 1º de janeiro de 2027 e que pretendem ingressar ou retornar no próximo ano.

Conforme as orientações oficiais, esse público inclui, entre outras situações:

• empresas atualmente fora do Simples que pretendem ingressar em 2027;
• empresas excluídas do regime que pretendem retornar;
• situações em que a exclusão produzirá efeitos em 2027, com possibilidade de nova opção conforme as regras aplicáveis;
• empresas que, por qualquer motivo, não constarão como optantes na data de referência e pretendem regularizar essa condição.

A verificação, porém, não se encerra na pergunta sobre o prazo.

2. Por que essa janela merece atenção no setor imobiliário?

Porque “empresa imobiliária” pode abranger modelos de negócio bastante diferentes:

• intermediação;
• administração de imóveis;
• serviços imobiliários B2B;
• operações com incorporadoras e construtoras;
• locação e gestão;
• estruturas patrimoniais;
• empresas com clientes pessoa física;
• empresas com clientes empresariais.

A análise deve considerar:

• faturamento;
• margem;
• folha;
• tipo de receita;
• perfil dos clientes;
• operação B2B ou B2C;
• contratos;
• despesas;
• fluxo de caixa;
• efeitos da Reforma Tributária;
• impacto de IBS e CBS;
• formação de preços;
• posição da empresa na cadeia econômica.

3. O prazo de 15/10 é o mesmo da escolha sobre IBS e CBS?

Não.

São decisões distintas, com prazos distintos:

A primeira decisão trata de estar ou não no Simples Nacional em 2027.

A segunda trata, para empresas abrangidas pela possibilidade de escolha, da forma de apuração e recolhimento de IBS e CBS.

Para empresas já optantes pelo Simples, existe ainda essa segunda decisão: como IBS e CBS serão recolhidos. Essa questão é tratada em análise específica sobre IBS e CBS dentro ou fora do DAS em 2027.

4. E se a opção pelo Simples for inicialmente indeferida?

A solicitação pode enfrentar pendências impeditivas — débitos, inconsistências cadastrais ou outras restrições — que levem ao indeferimento inicial da opção.

A regulamentação oficial prevê prazo para regularização dessas pendências. Por isso, deixar a solicitação para o último dia reduz o tempo disponível para identificar e resolver problemas.

Antes de optar, vale verificar a situação fiscal e cadastral da empresa perante os entes federativos.

5. Quem já está no Simples precisa optar novamente?

Em regra, não.

O prazo de 15/10/2026 não deve ser apresentado como uma obrigação geral de renovação anual para toda empresa já optante. A empresa que permanece no regime, sem exclusão com efeitos futuros, não precisa formalizar nova opção apenas por causa dessa data.

O que vale verificar, caso a caso:

• a situação atual do CNPJ perante o regime;
• eventual exclusão já lançada;
• os efeitos futuros de uma exclusão;
• a necessidade — ou não — de nova opção;
• a decisão separada sobre a forma de recolhimento de IBS e CBS.

6. E as empresas novas que serão abertas em 2027?

A empresa que ainda não existe em 2026 não deve ser automaticamente tratada como se estivesse submetida à mesma janela destinada ao ingresso ou retorno de empresas já existentes.

Empresas em início de atividade possuem disciplina própria, que deve ser verificada de acordo com a data da constituição, a inscrição no CNPJ e a regulamentação vigente no momento.

Por isso, é importante distinguir três situações:

• Empresas já existentes que pretendem ingressar ou retornar ao Simples Nacional em 2027: sujeitas à janela de 01/09/2026 a 15/10/2026;
• Empresas com inscrição no CNPJ realizada em período excepcional, eventualmente disciplinado pela Resolução CGSN nº 194/2026: sujeitas às regras específicas correspondentes;
• Empresas efetivamente constituídas ou iniciadas em 2027: sujeitas às regras próprias de opção para empresas em início de atividade, vigentes no momento da constituição.

Em qualquer dessas situações, a possibilidade de solicitar a opção depende do cumprimento dos requisitos legais, da inexistência de vedações e das demais condições aplicáveis ao Simples Nacional. Não há elegibilidade presumida: a resposta parte do caso concreto.

O procedimento de opção, quando cabível, é ligado à abertura, à inscrição no CNPJ e à integração com a Redesim, conforme a regulamentação vigente. Pendências impeditivas, quando existirem, seguem disciplina própria de regularização.

7. Se a opção pode ser feita na abertura, quando deve começar a análise tributária?

Antes da constituição.

A escolha tributária pode depender de decisões anteriores à abertura da empresa:

• objeto social;
• CNAEs;
• modelo de negócio;
• estrutura societária;
• faturamento projetado;
• folha;
• pró-labore;
• perfil dos clientes;
• B2B ou B2C;
• contratos;
• margens;
• precificação;
• estrutura operacional.

8. Dois cenários do setor imobiliário

Considere duas empresas que, em tese, poderiam preencher os requisitos formais do regime:

Mesmo que ambas possam optar pelo Simples, a comparação tributária pode produzir resultados diferentes porque:

• os clientes são diferentes;
• os créditos podem ter relevância diferente;
• as margens são diferentes;
• a estrutura de custos é diferente;
• a formação de preços pode reagir de forma diferente;
• IBS e CBS podem ter efeitos comerciais distintos.

9. Antes da opção: vale comparar cenários

A decisão sobre ingresso, retorno ou permanência em determinado regime pode exigir mais do que a verificação dos requisitos formais.

Uma análise comparativa pode considerar:

• Simples Nacional;
• Lucro Presumido;
• outros regimes aplicáveis;
• IRPJ;
• CSLL;
• contribuições;
• ISS;
• IBS e CBS;
• encargos previdenciários;
• pró-labore;
• distribuição de lucros;
• despesas relevantes;
• custos operacionais;
• fluxo de caixa;
• ponto de equilíbrio entre cenários.

Conheça a Análise de Enquadramento e Eficiência Tributária, voltada à comparação de cenários e dos impactos concretos sobre a operação.

Questões relacionadas ao Simples Nacional, IBS/CBS, enquadramento, regularização fiscal e tributação da atividade empresarial também integram a atuação em Direito Tributário Federal e Municipal.

Conclusão

Para empresas existentes que pretendem ingressar ou retornar ao Simples Nacional em 2027, o calendário exige atenção ao prazo de 15/10/2026.

Para empresas novas que serão constituídas em 2027, existem regras próprias de opção para empresas em início de atividade, que devem ser verificadas conforme a data da constituição, a inscrição no CNPJ e a regulamentação vigente.

E, para empresas do setor imobiliário, há uma questão anterior:

A resposta depende das características concretas do negócio: atividade exercida, receita, margem, clientes, contratos, custos e os efeitos da Reforma Tributária sobre a operação.