Adjudicação compulsória: STJ reafirma exigência de quitação integral do imóvel
A prescrição das parcelas não pagas de um contrato imobiliário não equivale à quitação do preço. Entenda a orientação do STJ e por que ela não se confunde com a imprescritibilidade da própria pretensão de adjudicação compulsória.
Um imóvel foi comprado há muitos anos por meio de compromisso de compra e venda. O comprador pagou a maior parte das parcelas, recebeu a posse, mas deixou parte do preço em aberto.
O vendedor não cobrou o saldo durante anos.
Surge então uma pergunta aparentemente simples:
se a pretensão de cobrança das parcelas prescreveu, o imóvel pode ser considerado quitado para permitir a adjudicação compulsória?
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou diretamente essa questão e sua jurisprudência continua oferecendo uma resposta importante para compradores de imóveis antigos:
prescrição da pretensão de cobrança e quitação do preço são situações jurídicas diferentes.
Essa distinção precisa ser compreendida juntamente com outra orientação do próprio STJ: a pretensão de adjudicação compulsória, quando presentes seus requisitos, não se sujeita à prescrição.
Não existe contradição entre essas duas afirmações.
É justamente a diferença entre elas que permite compreender contratos imobiliários antigos nos quais a escritura definitiva nunca foi outorgada.
O precedente: comprador havia pago 81,77% do imóvel
A discussão ganhou contornos particularmente claros no REsp 2.207.433/SP, julgado pela Terceira Turma do STJ em junho de 2025.
O caso envolvia um imóvel adquirido por compromisso de compra e venda em 2007.
O preço contratado era de R$ 56.969,00. Os compradores haviam pago R$ 45.770,64 — 81,77% do preço total.
Restava, portanto, aproximadamente 18% do valor contratado.
Com o passar dos anos, as parcelas não foram cobradas. Os compradores recorreram ao Judiciário pretendendo, entre outras providências, o reconhecimento da prescrição do saldo devedor e a adjudicação compulsória do imóvel.
A questão chegou ao STJ.
E foi nesse contexto que o Tribunal estabeleceu uma distinção fundamental:
o fato de a pretensão de cobrança do saldo estar prescrita não significa que esse saldo tenha sido pago.
Prescrição da cobrança não é quitação do imóvel
A prescrição produz consequências jurídicas relevantes.
Mas ela não funciona como comprovante de pagamento.
Em outras palavras, existe diferença entre afirmar:
(a)
“o credor já não pode exercer determinada pretensão de cobrança”
(b)
“o devedor pagou integralmente o preço contratado”
No REsp 2.207.433/SP, essa diferença foi determinante.
Para a jurisprudência do STJ, a adjudicação compulsória pressupõe a quitação integral do preço.
Assim, a prescrição das parcelas que formavam o saldo devedor não poderia ser utilizada para transformar o pagamento parcial em pagamento integral.
Prescrição não é pagamento. A prescrição da pretensão de cobrança do saldo não transforma automaticamente parcelas não pagas em preço quitado.
A conclusão tem repercussão prática importante.
Imagine um imóvel adquirido por R$ 300 mil.
O comprador paga R$ 260 mil, deixa R$ 40 mil em aberto e o vendedor não promove a cobrança durante longo período.
Uma eventual discussão sobre prescrição da pretensão relativa aos R$ 40 mil não responde automaticamente a outra pergunta:
o preço do imóvel foi integralmente quitado?
São questões diferentes.
E, para a adjudicação compulsória, essa diferença importa.
Nem o adimplemento substancial substitui a quitação integral
O caso julgado pelo STJ apresentava ainda outro argumento relevante.
Os compradores haviam pago mais de 80% do negócio.
Seria possível considerar que houve adimplemento substancial do contrato e, por isso, determinar a transferência da propriedade?
O STJ respondeu negativamente.
A teoria do adimplemento substancial pode atuar em determinadas relações contratuais para impedir consequências desproporcionais diante de inadimplemento pouco significativo.
Sua finalidade, entretanto, não é transformar cumprimento parcial em cumprimento integral.
Na adjudicação compulsória, o comprador pretende algo particularmente relevante: obter a transferência da propriedade do imóvel.
Por isso, o STJ considerou incompatível utilizar o adimplemento substancial para dispensar a quitação integral do preço.
A orientação estabelecida foi clara:
a teoria do adimplemento substancial não permite a adjudicação compulsória quando ainda existe preço não pago, mesmo que a pretensão de cobrança das respectivas parcelas esteja prescrita.
A orientação foi reafirmada pelo STJ em 2026
O julgamento do REsp 2.207.433/SP ocorreu em 2025, mas a exigência de quitação integral não ficou restrita àquele processo.
Em maio de 2026, a Quarta Turma do STJ voltou a enfrentar diretamente a questão no REsp 2.231.032/MG.
Nesse julgamento, o Tribunal afirmou existir “necessidade inafastável de comprovação da quitação integral do preço do imóvel” para a adjudicação compulsória.
A decisão acrescentou um aspecto especialmente relevante para contratos imobiliários antigos: cabe ao promitente comprador demonstrar o efetivo pagamento, por se tratar de fato constitutivo do direito à adjudicação, conforme o art. 373, I, do CPC.
No caso examinado pelo STJ, a simples cláusula contratual indicando que o preço havia sido “pago à vista” não foi considerada suficiente, por si só, para comprovar a quitação.
O Tribunal exigiu meios idôneos de prova do efetivo adimplemento e rejeitou a transferência ao vendedor do ônus de demonstrar que o pagamento não ocorreu.
Assim, a jurisprudência recente reforça dois pontos importantes:
Ponto 1
A adjudicação compulsória exige quitação integral.
Ponto 2
Essa quitação precisa ser adequadamente comprovada pelo comprador.
Essa orientação complementa o precedente de 2025 e ganha especial importância quando se trata de contratos antigos, nos quais recibos e outros documentos podem ter se perdido ao longo do tempo.
Mas há uma segunda questão que precisa ser separada dessa discussão.
Se a dívida pode prescrever, a adjudicação compulsória também prescreve?
Não é essa a orientação do STJ.
Aqui está uma das distinções mais importantes para quem possui contrato imobiliário antigo.
Uma coisa é discutir a prescrição da pretensão relacionada às parcelas não pagas.
Outra é perguntar se o comprador que quitou o preço e reúne os requisitos necessários perde o direito de buscar a escritura simplesmente porque muitos anos se passaram.
Segundo a jurisprudência do STJ, a pretensão de adjudicação compulsória é imprescritível.
Essa orientação voltou a ser expressamente reafirmada pela Terceira Turma em 2026, no REsp 2.196.855/RJ.
Nesse julgamento, o Tribunal foi além: decidiu que, quando a transferência específica do imóvel se torna impossível e a obrigação é convertida em perdas e danos, a pretensão indenizatória decorrente dessa conversão também preserva a imprescritibilidade.
Portanto, temos duas regras que precisam ser lidas conjuntamente:
Regra 1
A prescrição da cobrança de parcelas não transforma saldo não pago em preço quitado.
Regra 2
O simples transcurso do tempo não extingue a pretensão de adjudicação compulsória de quem reúne os requisitos necessários para exercê-la.
Dois contratos antigos podem levar a resultados completamente diferentes
Essa distinção fica mais clara quando comparamos duas situações.
Saldo não pago
A eventual prescrição da pretensão de cobrança não significa quitação integral do preço.
Preço integralmente quitado
O simples decurso do tempo não extingue, por si, a pretensão de adjudicação compulsória de quem reúne os respectivos requisitos.
Situação 1 — contrato antigo com saldo não pago
O comprador adquiriu um lote, pagou grande parte do preço e deixou as últimas parcelas em aberto.
Passaram-se muitos anos sem cobrança.
Pode existir discussão sobre a prescrição da pretensão de cobrança dessas parcelas.
Mas isso não significa automaticamente que o preço esteja quitado.
Se o comprador pretende a adjudicação compulsória, a existência de saldo não pago torna-se uma questão central.
Foi justamente essa situação que levou ao precedente do STJ de 2025.
Situação 2 — contrato antigo integralmente quitado, mas sem escritura
Agora imagine situação diferente.
O comprador pagou integralmente o preço, recebeu a posse do imóvel e permaneceu nele durante muitos anos.
A escritura definitiva, entretanto, nunca foi outorgada.
Nesse caso, o problema jurídico é outro.
O mero fato de terem transcorrido dez, vinte ou até mais anos não significa, por si só, que a pretensão de adjudicação compulsória esteja prescrita.
A jurisprudência do STJ considera essa pretensão imprescritível.
A análise deverá verificar se os demais requisitos para a transferência estão efetivamente presentes.
Quitação precisa ser provada: o que decidiu o STJ em 2026
Aqui aparece outro problema frequente em contratos imobiliários antigos.
Pagar e conseguir provar o pagamento são questões diferentes.
Depois de décadas, recibos podem desaparecer. Empresas podem encerrar suas atividades. Vendedores podem falecer. Herdeiros podem surgir. Matrículas podem sofrer alterações.
Por isso, a análise de um contrato antigo muitas vezes exige uma verdadeira reconstrução documental da operação.
A decisão do STJ no REsp 2.231.032/MG reforça que não basta afirmar que o preço foi pago. Na adjudicação compulsória, cabe ao comprador demonstrar a quitação por meios idôneos. Isso torna a reconstrução documental especialmente importante nos contratos antigos.
Podem ser relevantes, conforme o caso:
Não existe um documento isolado que resolva todas as situações.
O conjunto probatório deve ser confrontado com o contrato e com a situação registral atual do imóvel.
Nos loteamentos, a prova da quitação merece atenção especial
A Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, também evidencia a importância da quitação.
Em determinadas hipóteses previstas no artigo 26, § 6º, compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, quando acompanhados da respectiva prova de quitação, podem servir como título para o registro da propriedade do lote.
Isso reforça uma conclusão prática:
em contratos antigos de loteamento, não basta verificar quanto tempo passou. É preciso reconstruir o negócio.
Antes de escolher a via, é preciso diagnosticar o contrato
Um contrato antigo sem escritura pode envolver problemas muito diferentes.
Por isso, antes de concluir pela adjudicação compulsória — judicial ou extrajudicial — é recomendável responder a algumas perguntas básicas:
Somente depois dessa reconstrução é possível avaliar adequadamente qual instrumento jurídico é compatível com o problema encontrado.
O que as decisões do STJ ensinam
A jurisprudência recente permite resumir a questão em uma fórmula simples:
prescrição não é pagamento; passagem do tempo não é, por si só, perda do direito à adjudicação.
No REsp 2.207.433/SP, julgado em 2025, o STJ enfrentou diretamente a combinação entre saldo devedor prescrito, pagamento substancial do contrato e adjudicação compulsória.
Mesmo com 81,77% do preço pago, o Tribunal entendeu que a adjudicação exigia quitação integral.
Essa sequência jurisprudencial pode ser resumida assim:
2025 — REsp 2.207.433/SP
A prescrição do saldo devedor não transforma parcelas não pagas em preço quitado, e o adimplemento substancial não substitui a quitação integral.
2026 — REsp 2.231.032/MG
O STJ reafirma a necessidade de quitação integral e esclarece que cabe ao comprador provar o efetivo pagamento.
2026 — REsp 2.196.855/RJ
O STJ reafirma a imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória quando presentes seus requisitos.
Não há contradição.
As decisões tratam de pretensões diferentes e requisitos diferentes.
Para quem possui imóvel comprado por contrato antigo e ainda sem escritura, a consequência prática é relevante:
não se deve começar pela idade do contrato.
O primeiro passo é reconstruir três elementos:
Em contratos imobiliários antigos, esses três elementos devem ser reconstruídos antes da definição da via adequada de regularização.
É a partir deles que se pode avaliar se existe saldo, se há prova de quitação e qual caminho jurídico é adequado para a regularização da propriedade.
Referências
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 3/6/2025.
- Superior Tribunal de Justiça — Informativo de Jurisprudência, Edição Extraordinária nº 26, de 22/7/2025.
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.196.855/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/4/2026.
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.231.032/MG, Quarta Turma, julgamento em 25/5/2026, publicação em 28/5/2026.
- Código de Processo Civil — art. 373, I (ônus da prova dos fatos constitutivos).
- Código Civil — arts. 189, 206, § 5º, I, 1.417 e 1.418.
- Lei nº 6.766/1979 — art. 26, § 6º.
Conteúdo de caráter informativo. Situações concretas dependem da análise do contrato, da documentação de pagamento, da matrícula do imóvel e das demais circunstâncias do negócio.
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Sobre o autor
Gelson Mário Braga Filho
Gelson Mário Braga Filho é advogado (OAB/MG 88.365), Especialista em Direito Tributário pela PUC Minas. Atua em Direito Imobiliário e em questões de regularização patrimonial, com enfoque na análise de contratos antigos, prova de quitação e vias de transferência da propriedade imobiliária.
Imóvel quitado há anos e ainda sem escritura definitiva?
A análise começa pela reconstrução do contrato, do pagamento e do registro. Cada situação depende da documentação e das circunstâncias próprias do negócio.
Conteúdo de caráter informativo. Situações concretas dependem da análise do contrato, da documentação de pagamento, da matrícula do imóvel e das demais circunstâncias do negócio.